Házastársi közös lakáshasználat

 A házastársi közös lakás fogalmát a Ptk. 4:76.§ (1) bekezdése tartalmazza:

Házastársi közös lakás: az a lakás, amelyben a házastársak egyikük vagy mindkettőjük tulajdonjoga, haszonélvezeti joga vagy bérleti joga alapján együtt laknak.

A közös lakás sorsát rendezhetik a felek megállapodással vagy dönthet a bíróság is (ha nem születik megállapodás). Amennyiben megállapodással rendezik a felek, akkor szükséges közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalni azt.

A házastársak kiskorú gyermekének lakáshasználatát a házastársi közös lakásban kell biztosítani. Lakáshasználatra jogosult a lakásra kizárólagos jogcímmel rendelkező házastárs gyermeke is. A gyermek lakáshasználati joga a nagykorúsággal nem szűnik meg, mert a szülők a továbbtanuló nagykorú gyermek tartásáról is kötelesek gondoskodni. Ha a nagykorú gyermek nem tanul tovább, akkor a lakáshasználati joga addig áll fenn, amíg azt a szülők tőle meg nem vonják.

Lakáshasználatra jogosult gyermek: a közös kiskorú, illetve a lakásra kizárólagos jogcímmel rendelkező házastárs kiskorú gyermeke. De a másik házastársnak más kapcsolatából származó gyermeke nem jogosult lakáshasználatra.

A Ptk kimondja, hogy az életközösség fennállása alatt, és annak megszűnésétől a lakáshasználat rendezéséig a házastársak együttesen vagy a másik házastárs hozzájárulásával rendelkezhetnek a lakott lakás használatáról. Ezt a hozzájárulást vélelmezni nem lehet.

A házasság felbontása vagy a házassági életközösség megszűnése önmagában nem szünteti meg annak a házastársnak a használati jogát, aki a lakást a másik házastárs jogcíme folytán használja. Szerződés (életközösség fennállása alatt előre rendező szerződés/életközösség megszűnése után , alakszerűség nélküli megállapodás) vagy bírósági döntés megszüntetheti. Szintén megszünteti, ha az egyik házastárs a visszatérés szándéka nélkül elköltözik a közös ingatlanból.

Azonban a kizárólagos jogcím alapján használt lakással sem rendelkezhet e házastárs az életközösség fennállása alatt, és megszűnésétől a lakáshasználat rendezéséig oly módon, amely házastársának vagy a lakásban lakó kiskorú gyermeknek a lakáshasználatát hátrányosan érintené. Ezt a szabályt a régi családjogi törvény nem tartalmazta.

A lakáshasználat rendezése előzetes szerződéssel:

A lakáshasználat előzetes szerződéssel is rendezhető (házassági vagyonjogi szerződésben is rendezhető), így a Ptk 4:77. §-ban foglalt, a közös lakással való rendelkezés korlátaitól eltérhetnek a felek. A házasulók vagy a házastársak megállapodásukat közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalhatják. Amennyiben a szerződés megkötését követően a meglévő lakás helyébe más közös lakás lép, erre a lakásra akkor terjed ki a szerződés hatálya, ha a szerződés így rendelkezik. Azonban ha a felek között létrejött szerződés a lakáshasználatra jogosult kiskorú gyermek megfelelő lakáshoz fűződő jogát súlyosan sérti, ilyenkor a bíróság a házasság felbontása vagy az életközösség megszűnése esetén a gyermek érdekében a szerződésben foglaltaktól eltérően is rendezheti a közös lakáshasználatot (illetve, ha a szerződés ezt a kérdést nem rendezte, ebben az esetben is a bíróság dönt). A költöző szülő érdekében azonban nem térhet el a bíróság a szerződéstől. A bíróságnak vizsgálnia kell, hogy a lakást elhagyni köteles szülő tudja-e biztosítani a vele együtt költöző gyermek megfelelő lakhatását. Figyelembe kell venni a gyermek által látogatott óvoda, iskola, egészségügyi intézmény, a külön foglalkozások elérhetőségét, a lakás méretét, annak komfortfokozatát, a gyermek egyéb speciális szükségletét.

 Ha van a felek között szerződés a bíróság nem térhet el tőle csak azon az alapon, hogy a kiskorúnak ugyanabban a városban kisebb, de megfelelő életteret nyújtó lakásba kell költöznie.

Újdonság a Ptk-ban, hogy amennyiben a felek a használatot előzetesen szerződésben rendezik és abban is megállapodnak, hogy a lakáshasználatra jogosult gyermekeik további lakhatását a házasság felbontása vagy az életközösség megszűnése esetén milyen módon biztosítják, akkor a szerződés megkötését követően született gyermekekre is kiterjed a szerződés hatálya.

A lakáshasználat rendezése az életközösség megszűnését követően:

A házastársak az életközösség megszűnése után is megállapodhatnak a közös lakás használatáról. Amennyiben az életközösség megszűnését követően állapodnak meg ilyenkor már nem szükséges ezt közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglalniuk a feleknek (nincs alakszerűség).

Ha nincs a felek között megállapodás a bíróságtól kérhetik a lakáshasználat rendezését.

A bíróság a lakáshasználat kérdésében hivatalból nem jár el.

A lakáshasználat rendezésére a következő megoldásokat alkalmazza a bíróság:

Az egyik házastárs elhagyja a lakást:

az egyik házastárs marad a lakásban, a másik elhagyja az ingatlant (térítés ellenében/térítés nélkül)

Megosztott lakáshasználat:

Ha a házastársak közös jogcímen lakják a lakást és a lakás adottságai lehetővé teszik. Ha kisebb átalakítással az ingatlan osztott használatra alkalmassá tehető ilyenkor is megosztható, de ennek feltételei: az egyik vagy mindkét fél az átalakításra való jogosultságát és az átalakítás műszaki előfeltételeit igazolja, illetve az átalakítás költségeinek megelőlegezését vállalja. Ha vitás a költségviselés a bíróság dönt.

Ilyenkor meghatározott lakószobák és helyiségek kizárólagos használatba kerülnek, míg más helyiségeket közösen használnak. A kizárólagos használatra jogosult házastárs sérelmére a másik házastárs birtokháborítást követhet el.

A megosztott lakáshasználatot mellőzheti a bíróság:

- ha az egyik házastársnak vagy akár mindkettőnek ugyanabban a helységben más beköltözhető lakása van, vagy ez beköltözhetővé tehető (egyoldalú nyilatkozattal),

- az egyik házastárs önként, a visszatérés szándéka nélkül elköltözik és a kiskorú gyermek lakáshasználati jogát megfelelően biztosította (ha a szülői felügyeleti jogot ez a szülő gyakorolja).

Azonban nem osztható meg akkor a lakás, ha az egyik házastárs felróható magatartása miatt a másik házastárs vagy a kiskorú érdekei súlyosan sérülnének.

Ha a házastársak egyikük jogcíme (tulajdonjog, haszonélvezeti jog, bérleti jog) alapján használják a közös lakást, akkor a bíróság ezt a házastársat jogosítja fel a lakáshasználatra. De ebben az esetben is elrendelhető osztott lakáshasználat, ha a kiskorú érdeke ezt indokolja. Előfordulhat az az eset is, hogy az életközösség alatt a közös vagyonból befektettek a lakásba, ilyenkor közös tulajdon keletkezik, és ez indokolhatja a megosztott lakáshasználatot.

Kizárólagos lakáshasználat:

Ha a közös jogcímen lakott lakás megosztott használatára nem kerül sor, akkor az egyik házastárs lakáshasználati jogát a bíróság megszünteti és a lakás elhagyására kötelezi. Abban az esetben is feljogosítható az egyik fél kizárólagos lakáshasználatra, amennyiben a másik házastársnak cserelakást ajánl fel. De itt is figyelembe kell venni, hogy ez a lakáshasználatra jogosult kiskorú érdekét nem sérti-e. Amennyiben a bíróság az egyik házastársat feljogosítja kizárólagos lakáshasználatra, a másik házastárs lakáshasználati jogát megszünteti és a lakás elhagyására kötelezi.

Lakáshasználati díj:

A Csjt a lakáshasználati díj ellenértékét pontosan meghatározta, ezt a Ptk mellőzi, ezért a felek szerződése vagy a bíróság döntése alapján (szakértői vélemény) kerül meghatározásra.

A lakást elhagyó házastárs lakáshasználati díjra nem tarthat igényt.

Lakáshasználati díj= Az a házastárs, aki a szerződés vagy a bíróság döntése alapján a lakás elhagyásra köteles, a korábbi használati joga vagyoni értékének megfelelő térítésre tarthat igényt.

Nem tarthat lakáshasználati díjra igényt:

-aki szerződésben a lakás elhagyását elhelyezési és térítési igény nélkül vállalta, vagy

-akitől a bíróság a lakáshasználati jogot meghatározott időre vagy feltétel bekövetkeztéig megvonta.

A lakáshasználatra jogosult gyermek lakáshasználati jogának értéke van és a lakásban maradó felügyeleti joggal rendelkező szülő oldalán kell figyelembe venni.

Amennyiben egy vagyonmegosztási perben a házastársak közös tulajdonának megszüntetésére kerül sor, ilyenkor a távozó házastárs nem lakáshasználati díjra, hanem a közös tulajdoni hányadának ellenértékére jogosult.

A lakáshasználat újrarendezése:

Bármelyik házastárs kérheti arra hivatkozással, hogy a rendezés alapjául szolgáló körülményekben bekövetkezett változás folytán a használat módjának változatlan fenntartása lényeges jogi érdekét vagy a közös kiskorú gyermek érdekét sérti.