A kisajátításról

Előfordulhat, hogy megvásárolunk egy ingatlant azzal a szándékkal, hogy életünk végéig ott éljünk. De egyszer csak értesítenek, hogy az ingatlanunkat kisajátítják... Mi az a kisajátítás és milyen jogaink vannak, erről szól a bejegyezés. 

Az Alaptörvény XIII. cikkének 2. bekezdése rögzíti: Tulajdont kisajátítani csak kivételesen és közérdekből törvényben meghatározott esetekben és módon, teljes, feltétlen és azonnali kártalanítás mellett lehet.

Kisajátítással csak ingatlanok tulajdonjoga szerezhető meg. A kisajátítási határozat jogerőre emelkedésével az ingatlan tulajdonjogának tehermentes megszerzésére kerül sor (ez alól lehetnek kivételek csereingatlannál). Mivel tehermentes tulajdonszerzés történik, ezért ezt a szerzés módot un. eredeti tulajdonszerzésnek tekintjük.

A 2007. évi CXXIII. törvény szól a kisajátításról (Kstv.). Kisajátítással ingatlan tulajdonjoga csak kivételesen vonható el, közérdekű célból, feltételekkel és módon. Teljes, azonnali, feltétlen kártalanítás mellett.

Ki kérheti a kisajátítást?

  • állam
  • helyi önkormányzat
  • harmadik személy, ha közérdekű célt megvalósító tevékenységet lát el
  • akit törvény az állam javára, saját nevében, kisajátítást kérőként való eljárásra kötelez

A kisajátítási közérdekű célokat a Kstv. 2.§ határozza meg. Ilyen célok lehetnek például honvédelem, közlekedési infrastruktúra fejlesztése (pl. autópálya), természetvédelem, terület- és településrendezés (Pl. parkosítás, környék átalakítása) stb.

Kisajátítani egy ingatlant csak akkor lehet, ha:

  1. az ingatlanon fennálló tulajdonjog korlátozásával vagy közérdekű használati jog, vezetékjog, szolgalmi jog alapításával nem lehet megoldani
  2. adásvétel vagy csere útján nem lehetséges
  3. közérdekű cél megvalósítására kizárólag az adott ingatlanon kerülhet sor vagy ha más ingatlan is alkalmas lenne, de ott a tulajdon nagyobb sérelmével járna
  4. a kisajátítással biztosított tevékenység közösségi előnyei a tulajdon elvonásával okozott kárt jelentősen meghaladják

Kit illet meg kártalanítás?

  • a kisajátított ingatlan tulajdonosát
  • az ingatlanon fennálló jog jogosultját (kivéve a zálogjog és a végrehajtási jog jogosultját)

A kártalanítás összegének megállapítása:

A kártalanításnál az igazságügyi szakértőknek nagy a szerepük, hiszen a hatóság kártalanítási összegre vonatkozó döntése főleg a szakértői véleményen alapul. A kártalanítás összegének megállapításánál a következőket kell figyelembe venni:

  • az összehasonlításra alkalmas ingatlanok helyben kialakult forgalmi értékét (széles körben, huzamosabb ideig fennálló érték)
  • ha az ingatlan valóságos forgalmi értéke nem állapítható meg, akkor az ingatlan településen belüli fekvését, közművekkel való ellátottságát, vagy a közművesítés lehetőségét, az ingatlan földrajzi és gazdasági adottságait, termőföld esetén a művelési ágat (kizárólag aranykorona értéket nem lehet alapul venni)
  • az ingatlant terhelő építési tilalom (kivéve ha a kisajátítási cél miatt rendelték el)

Közös tulajdonban lévő ingatlannál egy részének kisajátítása esetén a kártalanítás a tulajdonosokat a tulajdoni hányaduk arányában illeti meg (ez független attól, hogy a kisajátítás az ingatlan megosztott használatát a tulajdonostársak esetében milyen módon érinti). Nem az érintett terület kizárólagos használója kap kártalanítást, hanem a közös tulajdon szabályai szerint jár.

Nem minden esetben jár kártalanítás vannak kivételek pl. ingatlanra feljegyzett tények megszűnése esetén stb.

Mi a helyzet akkor, ha a beruházást a hátterében egy magántulajdonú gazdasági társaság finanszírozza?

Ilyenkor a közérdekűség kritériuma alapján a megvalósuló létesítmény használati viszonyait vizsgálni kell. Pl. mindenki számára, korlátozás nélkül használható lesz majd a létesítmény? Az adott létesítmény nemcsak valamilyen magán érdeket szolgál?

Jogorvoslat, ha a kártalanítást nem fogadja el a tulajdonos:

Ha a tulajdonos vagy a kisajátítást kérő a megállapított kártalanítást nem fogadja el, vagy azt valamilyen oknál fogva jogsértőnek találja, akkor a kisajátítást elrendelő határozatot bíróságon megtámadhatja.